“这是国内真正私募性质的第一只人民币房地产基金，资金完全是从市场上的投资人募集而来，为有限合伙人性质。”普凯投资基金合伙人甘美兰表示。 

　　12月10日，本报记者获悉，普凯投资基金在天津开发区成立了人民币房地产项目投资基金，募集金额为6亿元，主要投资于二线城市以住宅为主体的房地产开发项目。

　　政府财政和金融政策的支持，以及创业板的推出，都给国内PE(私募股权投资)、VC(风险投资)提供了新的机遇。不过，首只人民币房地产基金的破题者却是之前以外资基金操作者身份出现的普凯投资基金。

　　甘美兰认为，普凯投资基金之所以能够在人民币基金方面取得突破，在于把境外PE募集的游戏规则、基金的管理模式、运作经验成功地运用到了国内的实践当中。

　　细节曝光

　　“春节前要把现在募完的钱投出去。两个二线城市的住宅开发项目已经被选定，每个项目的投资金额差不多各为3亿元。”甘美兰告诉本报记者，明年还会募集第二只人民币房地产基金。

　　从过程来看，首只人民币房地产基金的诞生颇为顺利。

　　普凯投资基金是第一批由上海市相关部门批准的拥有人民币基金运作执照的外商投资股权投资管理公司之一，基金管理公司设立地在上海浦东。

　　今年6月2日，《上海市浦东新区设立外商投资股权投资管理企业试行办法》下发后，浦东成为国内首个允许外资股权投资公司以股权投资管理企业身份进行合法登记注册的地区。

　　在浦东设立股权投资管理公司，为外资股权投资公司后续成立人民币基金打下了基础。普凯投资基金的操作方式是通过在上海新设的子公司作为普通合伙人，联合其他若干名有限合伙人，成立人民币房地产项目投资基金。

　　“国内基金募资和设立的游戏规则几乎和国外一样，国外的基金也都是有限合伙人方式。”甘美兰表示。

　　但普凯人民币房地产项目投资基金并没有设在上海，而是设在了天津泰达开发区。

　　“天津对基金呈现出了伸出双手去拥抱的姿态，专门有一个私募股权基金中心这样的部门来为基金服务，这一点是别的城市所没有的。”甘美兰说。

　　据了解，在历时两个星期的基金募集之后，普凯人民币房地产项目投资基金的募集于11月3日结束。12月2日，该基金终于拿到了天津方面给予的批文。

　　说服投资者

　　首只人民币房地产基金的诞生，不仅给行业提供了一个解读的标本，也对人民币房地产基金的发展给予了指导性方向。

　　但甘美兰指出，成立人民币房地产基金也有诸多难点。“难点不在于政策环境，最大的困难在于国内PE市场不成熟，要与国内的投资者进行反复沟通。”

　　在她看来，国内的投资者喜欢赚快钱，投机性多于投资性。

　　在普凯人民币房地产项目投资基金的操作过程中，甘美兰最深的体会是如何与国内投资者进行沟通。她花了大量时间跟投资者解释人民币基金的投资价值和运作方式。

　　不过，之所以能够摘取“首只人民币房地产基金”的桂冠，是因为甘美兰已经找到了合适的投资者。相比那些想做人民币房地产基金的基金公司而言，这正是普凯投资基金的过人之处。“在面对面的交谈中，要用一个好的故事去说服投资者。”

　　过去基金投资的成功案例是最好的故事。“在全球金融危机和市场的深度调整之后，我们还能有很好的业绩，这也是我们能募集到资金的最大砝码。相比之下，在去年全球金融危机以后，那些大投行却都亏了钱。”甘美兰说。

　　在全球金融危机洗礼下，普凯房地产基金交出了一份让人怦然心动的成绩单。在已经退出的天津和武汉项目上，普凯房地产基金的投资收益率都在25％以上。

　　最能说服投资者的是，普凯基金在去年12月份入股西安中华房屋项目。彼时，整个房地产市场背景灰暗，这也是当时外资基金买入项目的唯一个案。事实证明，到目前为止，这一项目进展顺利，未来收益可观。

　　对于人民币房地产基金未来的发展趋势，甘美兰评价说，相比于外资基金，人民币基金的投资没有任何限制，绕开了外资基金投资房地产在结汇、审批上的老大难症结，没有政策障碍，今后会有长足的发展。

　　但有部分外资基金人士担心，人民币基金会不会对外资基金形成很大冲击？“中国市场太大，人民币基金刚刚起步，行业还不成熟，缺乏有经验的管理人，要形成规模还有很长一段路要走。也许在5年以后，当中国自己的PE壮大成熟以后，外资基金就会渐渐失去竞争力。”甘美兰说。